Στον χώρο των επενδύσεων σε real estate υπάρχουν τα private real estate funds και τα public real estate funds. Τα πρώτα αντλούν κεφάλαια από μεγάλους θεσμικούς επενδυτές, ασφαλιστικά ταμεία κλπ. Η ελάχιστη επένδυση σε αυτά συχνά υπερβαίνει το ένα εκατομμύριο δολάρια.
Τα private funds λαμβάνουν commitments από τους επενδυτές και αντλούν κεφάλαια όταν τα χρειαστούν. Συνήθως οι αποδόσεις που υπόσχονται στους επενδυτές είναι της τάξης του 20% IRR. Αυτά τα funds έχουν, τις περισσότερες φορές μια περίοδο 4 ετών για να αντλήσουν και να επενδύσουν τα κεφάλαια και συνολικά μια περίοδο 7 έως 10 ετών για να τα απο-επενδύσουν.
Απο την άλλη, τα public real estate funds αντλούν τα κεφάλαιά τους μέσω της χρηματιστηριακής αγοράς εκδίδοντας μετοχές. Η επενδυτική τους βάση είναι σαφώς μεγαλύτερη, αφού ο καθένας έχει τη δυνατότητα να επενδύσει αγοράζοντας μετοχές του fund. Επίσης, τα public real estate funds δεν έχουν την υποχρέωση να επιστρέψουν τα κεφάλαια και τα κέρδη σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Και αυτό διότι οι επενδυτές έχουν τη δυνατότητα να κεφαλαιοποιήσουν τα κέρδη τους, είτε μέσω των μερισμάτων της μετοχής είτε μέσω της υπεραξίας που μπορεί να δημιουργηθεί από τη διαπραγμάτευση της μετοχής.
Ανατρέχοντας στο πότε και το πού αναπτύχθηκε η τάση για τα public real estate funds, θα πρέπει να σημείωσουμε ότι αυτή η τάση άρχισε το 2005 στο AIM (Alternative Investment Market) του Χρηματιστηρίου του Λονδίνου (LSE) και βασίζεται στο γεγονός ότι πολλοί επενδυτές έδειξαν μεγάλη επιθυμία να συμμετάσχουν σε real estate funds χωρίς να είναι “κλειδωμένοι” για μεγάλο χρονικό διάστημα. Από τότε, περισσότερα από 40 real estate funds έχουν εισαχθεί στο AIM. Το μεγαλύτερο από αυτά είναι εκείνο της Dolphin Capital Investors, το οποίο μέχρι σήμερα έχει αντλήσει 859 εκατομμύρια ευρώ.
Τα υπέρ και τα κατά
Ένα public real estate fund έχει ορισμένα βασικά πλεονεκτήματα, ώστε να το προτιμήσουν οι επενδυτές:
Αυτά είναι:
1) Η συμμετοχή σε μία οργανωμένη αγορά που παρέχει σχετική ασφάλεια και διαφάνεια.
2) Η ευελιξία που παρέχεται στους επενδυτές, να αγοράζουν και να ρευστοποιούν τα χαρτοφυλάκια όποτε θέλουν.
Υπάρχουν όμως και τρία βασικά πλεονεκτήματα για τους managers:
1) Η πιο γρήγορη συγκέντρωση κεφαλαίων.
2) Η μονιμότητα των κεφαλαίων και η απουσία χρονικών περιορισμών.
3) Η δυνατότητα για χρησιμοποίηση της μετοχής τους ως αντάλλαγμα, ώστε να μπορούν να εκτελούν συναλλαγές τύπου M&A.
Ωστόσο, ένα public real estate fund έχει και τα μειονεκτήματά του. Αυτά έχουν να κάνουν κυρίως με το κόστος της εισαγωγής και διατήρησης του fund στο Χρηματιστήριο. Υπάρχει και ένα άλλο μειονέκτημα που έχει να κάνει με τις υποχρεώσεις ενημέρωσης της αγοράς, οι οποίες είναι χρονοβόρες.
Έχουν ρίσκο
Γενικά τα real estate funds διατρέχουν ορισμένα ρίσκα, τα οποία ποικίλλουν ανάλογα με τα προϊόντα, στα οποία επενδύουν. Στον χώρο των ολοκληρωμένων οικιστικών θερέτρων, για παράδειγμα, το βασικό ρίσκο επικεντρώνεται στο χρόνο που θα χρειαστεί για να εκδοθούν οι οικοδομικές άδειες, προκειμένου να αρχίσει η κατασκευή της επένδυσης και εν συνεχεία η πώληση των κατοικιών.
Στην ελληνική αγορά
Στην ελληνική αγορά δραστηριοποιούνται κυρίως ξένα private funds και ελληνικά Reits, τα οποία επικεντρώνονται στην αγορά εμπορικών κτιρίων. Ίσως το μοναδικό public real estate fund του εξωτερικού που δραστηριοποιείται στην ελληνική αγορά είναι η Dolphin Capital Investors. Από την άποψη των επενδυτικών ευκαιριών που παρουσιάζονται στην ελληνική αγορά, το μεγαλύτερο ενδιαφέρον παρουσιάζεται στον τομέα των οργανωμένων τουριστικών αναπτύξεων που τώρα αρχίζει να δημιουργείται. Στον εμπορικό τομέα, προϊόντα όπως τα σύγχρονα εμπορικά κέντρα, καθώς επίσης και τα logistics centres παρουσιάζουν περιθώρια ανάπτυξης.
Και προβλήματα
Ωστόσο, παρά τις ευκαιρίες, υπάρχουν και τα προβλήματα. Αυτά είναι κοινά για όλες τις κατηγορίες της αγοράς ακινήτων και έχουν να κάνουν με θέματα όπως το νομικό καθεστώς που διέπει τους κανόνες αγοράς και κατασκευής, οι υψηλοί φόροι, η απουσία Κτηματολογίου, η απουσία ρευστότητας και γενικά οι ελλιπείς υποδομές της χώρας. Η Ελλάδα όμως αλλάζει με γοργούς ρυθμούς, και τα περισσότερα από αυτά τα προβλήματα λυνονται. Μάλιστα, τα προβλήματα είναι που κάνουν την Ελλάδα μία χώρα, όπου ορισμένα προϊόντα του real estate αποτελούν αυτή τη στιγμή μια μοναδική επενδυτική ευκαιρία.
Όσο περνάει ο καιρός τόσο το ελληνικό Χρηματιστήριο όσο και η αγορά ακινήτων ωριμάζουν, και οι επενδυτές που δείχνουν να τα εμπιστεύονται όλο και περισσότερο βλέπουν επενδυτικές ευκαιρίες στα προϊόντα του real estate. Συνεπώς, πετυχημένες εισαγωγές, όπως αυτή της Marfin Investment Group, μπορούν να ακολουθηθούν από εισαγωγές άλλων funds, τα οποία θα δραστηριοποιούνται στον χώρο του real estate.